Dolda fel i hus
När du köper ett hus är det inte bara en stor ekonomisk investering, det kan också vara en känslomässig och stressig tid. Fel som kanske inte var uppenbara vid köptillfället upptäcks i efterhand, och dessa kan orsaka allvarliga problem och kosta mycket pengar i det långa loppet. Det kan bli en stor påfrestning både ekonomiskt och mentalt, viket gör det viktigt att känna till vem som har ansvar för vad.
Nedan kommer vi att gå igenom vad dolda fel är, exempel och kriterier för vad som klassas som ett dolt fel i en fastighet och svara på vanliga frågor. Detta för att du ska vara väl förberedd inför ditt husköp. Utöver så kallade dolda fel kan det även föreligga andra typer av fel vid köp av en fastighet, till exempel om fastighetens skick avviker från vad som avtalats eller utfästs, eller om det förekommer rådighetsfel eller rättsligt fel. I artikeln behandlar vi endast så kallade dolda fel, det vill säga faktiska fel som avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, och som inte kunnat upptäckas vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Pris: 2. 800 kr / timme
Vid det inledande mötet går vi igenom din juridiska situation och ser över hur vi på bästa möjliga vis kan hjälpa dig vidare. Vi gör en uppskattning av pris och tidsåtgång och sätter en gemensam plan framåt.
Dolda fel
Dolda fel är något som de flesta känner till, och du kanske har blivit varnad för det av nära och kära när du har pratat om att köpa en fastighet. Det är dock inte alltid så lätt att veta precis vad som avses med ett dolt fel eller vem som egentligen är ansvarig om fel hittas efter tillträdesdagen. Felreglerna för husköp finns i jordabalken. Det är säljaren som är ansvarig för dolda fel och denna ansvarsplikt för dolda fel gäller i 10 år från tillträdesdagen.
Det som avgör vilken typ av ersättning du som köpare har rätt till vid ett dolt fel utgår från förhållandena runt felet som upptäckts. Beroende på omständigheterna kan det vara aktuellt med en minskning av köpeskillingen, skadestånd eller hävning av köpet.
Kriterier för att det ska klassas som ett dolt fel
För att det ska räknas som ett dolt fel behöver felet uppfylla följande fyra kriterier:
- Felet måste ha funnits vid köptillfället.
- Felet ska inte ha varit upptäckbart vid en noggrann besiktning (undersökning) innan köpet.
- Felet ska normalt ha påverkat marknadsvärdet på bostaden.
- Felet ska inte vara förväntat med tanke på fastighetens skick, ålder eller övriga omständigheter.
Exempel på dolda fel i hus
Uppfylls alla ovanstående kriterier räknas det normalt som ett dolt fel. De förekommer oftast i bostaden, hittas på olika ställen och några av de vanligaste är:
Fel i husets konstruktion.
När det gäller hus så hittas ibland fel i husets bärande konstruktioner.
Fuktskador.
Fuktskador eller mögel kan hittas i till exempel grunden, stommen eller bjälkarna.
Vattenskador i badrum eller kök.
Ett av de vanligaste ställena för ett dolt fel är bostadens badrum. En vanlig orsak är att de gällande branschreglerna inte följdes vid bygget. Det kan röra sig om bristfälliga tätskikt, rör utan inspektionslucka eller felplacerade eller felmonterade golvbrunnar.
Dålig ventilation.
Normalt sett ingår inte ventilationen i grundbesiktningen, trots att ventilationen omfattas av köparens undersökningsplikt. För att vara säker på att ventilationen kontrolleras bör du därför ta in en yrkesprofessionell inom just ventilation och anlita en VVS-tekniker som undersöker. Köper du ett äldre hus är det extra viktigt att kontrollera ordentligt då äldre hus ofta har en undermålig ventilation om man utgår från den standard som finns idag.
Felaktig dränering.
Ska du köpa ett hus är det viktigt att kontrollera dräneringen. Ibland märker man att marken lutar mot husets grund eller att det saknas dräneringsrör. Är det så att huset har felaktig eller till och med saknar dränering, visar det sig ibland genom fuktfläckar på väggen.
Skadedjur.
Skadedjur som till exempel råttor eller kackerlackor ses enligt rättspraxis som ett fel. För att kunna hålla säljaren ansvarig måste du som köpare kunna bevisa att skadedjuren fanns där redan innan du fick tillträde till huset. För att det ska kunna klassas som ett dolt fel måste det också vara något som inte gick att upptäcka när du uppfyllde din undersökningsplikt.
Friskrivningsklausul dolda fel
I vissa fall kan säljaren vilja avsäga sig allt ansvar från eventuella dolda fel. Det görs med en så kallad friskrivningsklausul som läggs in i köpekontraktet. Säljaren kan dock inte göra detta utan att du som köpare är medveten om och accepterar tillägget.
Det finns två olika typer av friskrivningsavtal – generell och begränsad friskrivning från dolda fel. Generell friskrivning innebär att säljaren avsäger sig allt ansvar. Finns det garantier som uttryckts för specifika funktioner så omfattas det generellt inte av friskrivningsklausulen.
Med begränsad friskrivning så avsäger sig säljaren ansvar för en specifik funktion iför huset, till exempel fel som kan hittas på husets tak. Eftersom det kan bli dyrt för köparen om ett dolt fel hittas när det finns en friskrivningsklausul i avtalet brukar generellt sett köpeskillingen påverkas. Friskrivningsklausuler reducerar normalt marknadsvärdet, och därmed priset, eftersom risken för köparen ökar.
Om du hittar ett dolt fel
Hittar du ett dolt fel i bostaden inom den tiden som säljaren är ansvarig, och det inte finns någon friskrivningsklausul i köpekontraktet, ska du meddela det till säljaren snarast möjligt. Precis som vi nämnt ovan måste du reklamera felet till säljaren inom skälig tid. I ett fall, med något speciella omständigheter, har Högsta domstolen fastställt att 4,5 månader kunde anses vara inom skälig tid. Vad som exakt menas med inom skälig tid är dock inte helt klarlagt och skiljer sig från fall till fall. Normalt bör en reklamation ske inom 2–3 månader.
Om reklamationen inte sker inom skälig tid (inom rätt tid) förlorar köparen sin rätt att rikta kravet mot säljaren.
Det finns ingen mall för hur du ska kontakta personen i fråga. Vi rekommenderar att du reklamerar felet skriftligen, till exempel via mail, sms eller rekommenderad post. Då har du, om det blir nödvändigt, bevis på vid vilken tidpunkt du meddelade det till säljaren.
I din reklamation bör du tydligt beskriva felet du har hittat och även meddela vilken påföljd du gör gällande; prisavdrag, skadestånd eller hävning. En reklamation där prisavdrag görs gällande måste inte innehålla ett preciserat belopp från början. Det kan framställas i ett senare skede. Det är bra om du har gjort en besiktning innan reklamationen skickas. Besiktningsutlåtandet kan användas som grund i din reklamation och då vet du troligtvis också orsaken och omfattningen av felet. Det gör att du lättare kan avgöra vad som är skäligt att kräva i ersättning. Om du däremot väljer att anlita ett juridiskt ombud bör du dock normalt avvakta med att anlita en besiktningsman eller annan sakkunnig. Ditt ombud kan under vissa förutsättningar få ditt försäkringsbolag att stå för merparten av kostnaden för besiktningen genom rättsskyddet i din hemförsäkring.
Säljarens ansvar
När det gäller ett dolt fel i en fastighet kan du kräva avdrag på köpeskillingen. Om det kan fastlås att felet beror på säljarens försummelse eller fastheten inte uppfyller det som utlovats kan du även ha rätt till skadestånd. Fel kan benämnas som att de har ”väsentlig betydelse”. Är felet av väsentlig betydelse kan du som köpare ha rätt att häva köpet. Notera att rätten att häva köpet endast gäller ett år efter tillträdesdagen. I de fall att säljaren har agerat svikligt, det vill säga bedragit dig, kan du kräva en hävning av köpet även efter att ett år har passerat.
Om det uppstår en tvist
Skulle det vara så att du upptäcker ett dolt fel rekommenderar vi att du tar kontakt med en jurist. Juristen kommer vägleda dig och reda ut hur dina möjligheter ser ut och vilka krav du kan ställa på säljaren. Kan det inte lösas genom diskussioner och förhandling utanför domstolen är det tingsrätten som kommer pröva er tvist, och då är det bra att ha ett juridiskt ombud som har varit med dig hela vägen.
På samma sätt kan vi bistå dig som är säljare, för det fall att du har fått ett krav från köparen. Det är särskilt rekommenderat om köparen företräds av ett juridiskt ombud. På grund av intressekonflikten mellan er parter kan vi naturligtvis inte företräda båda parter.
Vi kan hjälpa dig
Att hantera en tvist om ett dolt fel kan vara svårt och kräva kunskap. Du riskerar att gå miste om mycket pengar och det kan vara mentalt påfrestande. Våra jurister kan både svara på dina frågor och hjälpa dig med det praktiska runt omkring. Vi arbetar på löpande timdebitering som är 2 500 kr per timme inklusive moms.
I din hemförsäkring går det normalt att aktivera rättsskyddet för tvister om fel vid köp av fastighet. Observera att rättsskyddet inte täcker hela arvodet för juristen, men åtminstone merparten.
Svar på vanliga frågor
Vad räknas som dolda fel vid husköp?
Felet ska ha funnits när du köpte huset, det ska påverka bostadens marknadsvärde och inte ha gått att upptäcka vid en besiktning. Det ska inte heller ha kunnat förutsättas finnas med tanke på slitage, ålder och konstruktionen på huset.
Hur länge kan man hävda dolda fel?
Vid husköp har säljaren ansvar i 10 års tid, och vid köp av bostadsrätt ligger ansvarstiden på två år. Detta beror på att husköp regleras av jordabalken och bostadsrätter av köplagen. Man räknar från tillträdesdagen i båda fallen.
Vem är skyldig att betala för dolda fel?
Det är säljaren som är betalningsskyldig om ett dolt fel upptäcks. Du som köpare måste reklamera felet inom skälig tid, det vill säga så fort du har hittat felet.
Vad är en friskrivningsklausul?
En friskrivningsklausul skrivs in i köpekontraktet vid ett bostadsköp om både säljaren och köparen är överens om det. Den innebär att köparen inte kan hålla säljaren ansvarig för fel som omfattas av klausulen.